利率史上最低,“重新贷款”可能净赚几万 北卡Tony谢提醒把握理财投资机会


Tony 谢、Tony 姚和刘广亚

【毛苌子报道】假如某人,两年前以3.875%的利率贷款30万美元买房,30年分期还贷,付了两年还欠银行本金288989美元;眼下无手续费利率降到了3.375%,如果他去办个重新贷款手续,每个月还跟原来一样一分钱不多一分钱不少还贷,与不做重新贷款相比,他可以提前两年半还请贷款,总共算下来,可以少付银行42842美元。

5月10日母亲节下午,北卡最大的华人贷款公司Crossover创始人Tony谢,通过Zomm向190多位观众分享新常态下的经济大势,尤其是房地产贷款的新变,有理有据的分析解读,对观众提问来者不拒细致回答,两个多小时的讲座让同胞们收获满满。其广博的专业知识、坦诚的建议、热情的态度,让人不由心生敬佩。

Tony 谢在讲座中

新冠病毒将贷款利率带到史上最低

Tony谢首先向大家澄清两个概念:“美联储降息和消费者贷款利率不是一回事。”美联储上月将利率降到0-0.25%,指的联邦基金利率。

美储联是美国的央行。钱的流动是从央行->银行->个人。其中每一环中借钱的利率都是不同的。美联储降息降的是美联储与银行及银行之间相互拆借的利率。银行之间几乎零利率拆借,留下的盈利空间可以给用户更低的贷款利率。

美联储利率走势(本文图表均来自Tony谢PPT分享)

美联储的利息是波动的,银行贷款一贷就是十几年、几十年,所以消费者贷款利率不可能降到美联储利息的低点。Tony出示两个图表,“能想象么,上世纪80年代贷款利率竟然超过18%。”他找到一张图表,是近80年来贷款利息曲线图,一眼可见,目前的利率跟2008年金融危机一样,跌到史上最低。“3%左右是底限了,如果贷款时愿意买点,付银行一些额外费用,还可以降到2.75%。”

30年期贷款利率近50年来走势

Tony说,新冠病毒危机与十余年前金融危机不同的是,那次是金融系统本身崩盘的次信贷危机,很多银行因坏账、呆账倒闭。据他了解,当前银行不缺钱,有了上次教训,这回也特别谨慎。“不是所有人都能得到目前的低利息贷款,也不是想贷多少就贷多少。”比如,超过510,400美元的大额贷款(Jumbo),很难;现在仍处于关闭状态的餐馆、牙医诊所等,不给贷款;受到严重影响的行业员工,银行要看近几个月的工资单,确认收入稳定,才给贷款。

揭开重新贷款的省钱密招

利用这次利息触底,已经有银行贷款的借贷人,可不可以通过变更手续享受低利息的优惠?答案是肯定的。

Tony谢模拟一个案例进行讲解:比如有一笔30年期利率为3.875%的30万美元贷款,两年前贷的;如果重做贷款,享受新利率,免手续费利率为3.375%,重贷30年,多付两年,但每个月可以少付133.1美元。到付清时,比不做重新贷款相比总共可少付银行利息14059.05美元。

▲重做贷款方案一,省钱14059.05美元

▲重做贷款方案二,省钱42842美元

如果做了重新贷款,你愿意保持原有的每月还款额度,还款本金比例增加,与不做重新贷款相比,贷款会提前两年半还清;这样下来,到还清时可少付利息42842美元。“就要你去办个手续,每个月还一样多的钱,就可以省下4万多块,这种事你是不是觉得值得去做。”

谈到这里,他顺便回答许多人经常问到的问题:到底是贷30年期划算,还是贷15年划算。Tony又模拟一个案例:同样是3.125%的利率,贷款30万美元,30年期要付利息162645美元,而15年期只要付76169美元利息。在支付能力允许的情况下,当然是15年期划算。

▲15年期贷款和30年贷款的利息比较

还款年限越短,月供越高,银行对于你的还贷能力,有明确的边界设定:大致规定是,还贷支出+保险+地税+其他还贷支出(如,车贷,学生贷款等),不超过总收入的43%。所以,选择30年期会增加你的购买力。

政府发钱最终是全民买单,美元贬值是肯定的

今年3月,美国政府抛出力度空前的2.2万亿美元“刺激计划”,为超过1.5亿税务居民发放补贴,每个成人最多可拿1200美元;4月中旬,联邦政府追加4840亿美元应急资金,主要部分用于小企业“薪资保护计划”贷款。

Tony谢说:“这些钱肯定是印出来的,先应急帮助家庭、企业度过难关,最终肯定是要全民买单。”“世界各国都在印钱,货币一直在贬值,美元贬值相比较而言幅度还算是小的。”

因为货币贬值,钱放在银行实际上是净亏,Tony说,投资是让余钱保值、增值的必由之路,形式有很多,比如,投资股票、401K退休计划、保险等,投资房地房也是很多人的选择。如果买投资房,首付25%,房子一般有每年2-3%抗通货膨胀的增长,靠租金收入还贷,长期下来,你的首付款应该有平均10-12%的增长。

“我从事投资贷款20多年,亲身经历了2000年左右网络科技泡沫破灭带来的经济危机,2008年房地产泡沫的金融危机。”Tony说,市场经济自我调节注定每隔10年左右会出现一次危机。北卡因地理环境优越,产业结构日趋完善,房地产市场受经济危机冲击的影响有限,2008年金融危机后,豪宅级的大房子,有些价格降低了15-30%,小房子折价10-15%,但很快就回去了。综合考虑货币的贬值,投资房产还是比较稳健的,有实力的朋友要抓住未来一段时间可能出现的降价机会。

除了主办讲座的广亚律师事务所事先搜集到的问题,在讲座现场,听众不断提问。Tony谢几乎一个不漏予以解答,要言不烦、切中肯綮,体现出渊深的职业修养。许多具体问题,如:自住房和投资房贷款的区别,接受本人或他人的转账支付首付的注意事项,一个人可以最多有多少笔贷款等,请参见去年11月“首套房知识讲座”相关报道,直接联系Tony或Crossover公司员工。

5月9日的讲座,也邀请到了北卡最大华人房地产公司CHK的创始人姚承伟。他说,就目前看来,三角区的住宅房地产市场受疫情影响不大,“我挂出去的房子很快卖掉。”华人比较谨慎坚守“居家令”,老美却没有停下来,只不过过去几家一起去看,现在换成了一家人单独看房。尽管有些客户,特别是投资房产的客户因为疫情观望,未来的市场形势非常复杂难以准确判断,但至少从眼下来看,与前两个月相比,房子的价格和成交情况没有太大变化。

律师刘广亚就疫情下如何“零接触”办理过户手续,介绍了他们采取的安全措施,比如,对于必须客户签字确认的文件,可以送上门,确认签字了,再取走。她特别强调同胞们警惕“电汇欺诈(Wire Fraud)”,向不熟悉的账号打款前,一定要打电话联系律师或律所工作人员,得到对方确认再操作。

主持人周薇薇

讲座主持人周薇薇在介绍讲员、与听众互动的同时,一直紧张梳理大家的提问,挑选、综合最具有代表性的问题,请讲员解答。4人联手奉献了一场切合形势、干货满满的公益分享会。

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