北卡房市“双城记”,上半年逆势上扬,下半年走势如何?

【卡罗莱纳站报道】

南北卡华人工商总会“应对Covid-19”系列讲座之五,6月20日还邀请到北卡三角区著名房地产经纪陈海娜、夏洛特金牌经纪王霞,分别介绍目前当地市场态势及对未来的展望,为投资人提出中肯的建议。

讲座由三角区知名华人律师穆援越主持。

投资回报看好达勒姆,罗利增值潜力可期

Cary Raleigh Realty创始人陈海娜(Hannah)分析北卡第二大都市区——大罗利三角区的房地产形势说,不同于2008年的次信贷金融危机,这次新冠病毒没有动摇经济的根本,房产市场也不会受到直接冲击。她用一张图表体现在疫情肆虐的这个特殊时期,罗利地区的房市仍表现出旺盛活力。

比较十余年来5月份等待成交房地产的交易量可见,2020年5月增量明显。图片来自Hannah讲座时分享

北卡三角地区今年5月份房产库存较去年同期减少19.2%,成交房产减少20.6%,排队争取的等待成交数却上涨43%,房价总体上涨2%。上市及成交量的下降体现了疫情的严重影响,但是,市场需求依然旺盛,房价不降反升。

陈海娜将房市逆势上扬的原因归结为:本地区人口的持续增长,尤其是高学历年轻人口的增长,直接拉动房产需求;北卡三所著名大学和科技园区提供的稳定高收入,为房市不断注入“源头活水”。

以凯瑞地区为例,三角区人口学历、家庭收入、平均时薪都远远高于全美和全州平均水平。

凯瑞及周边地区失业率较低,房租适中,新房投放有度,保证了市场的稳定。

关于今年下半年乃至未来一段时期的投资形势,陈海娜就不同的城市分别进行了分析——

达勒姆

达勒姆被评为千禧一代最适合居住的地方,原因显而易见。这个繁荣的中心城市有将近30万人口,使它成为该州第四大人口城市。达勒姆每天新增居民11人,新增家庭5户,其中大部分在市中心。

达勒姆的房租中值约为每月1550美元,比全国平均水平高出45美元。

达勒姆的多户型房产价格实惠得令人惊讶,而且在一个租户基数可能会增加的市场上,它提供了很高的现金回报。达勒姆的公寓提供了一个巨大的机会。

陈海娜说,刚毕业或成家的年轻人,暂时不考虑孩子学区,或者希望有较高投资回报,可以考虑选择达勒姆。

罗利 

州府罗利是一个非常适合居住的地方。与达勒姆类似,罗利也是研究、医疗、教育和IT的热点。这座城市著名的大学不仅吸引了大学生,也为该地区提供了顶尖人才。

失业率低于全国平均水平,表明经济和房地产市场强劲。工资也高于美国的平均水平,为53,788美元。

罗利市政府正在与开发商合作,开发市中心及城郊大型城市综合体或城市公园,选择这里的房产升值潜力较大。

凯瑞 

凯瑞紧邻罗利,提供了一个离大城市很近的小镇氛围。最近,凯瑞被SmartAsset评为美国十大新兴城市之一,凭借其人口和经济增长位居榜首。

在投资方面,罗利和凯瑞的房地产开始合并成一个市场,只不过在凯瑞更容易找到机会。凯瑞的独栋别墅因为租金高于平均水平,仍为许多投资者青睐。

不过,陈海娜也提到,因为凯瑞市新建房产的土地非常有限,许多房产年代较长,希望用较少的投入购买新房的客户,将目标转移到了Apex。“Apex就是下一个凯瑞。”她说,在受疫情影响的这段时间,受社交距离限制制约,成交的房产更多是新房,其中不少就来自Apex,或者附近的Chatham等县。

夏洛特都市区过去12个月房价上涨6.7%

夏洛特是北卡人口最多的城市,也是增长最快的都市区之一。夏洛特是著名职业运动队(黑豹队和大黄蜂队)的所在地,大约有260万居民。

拥有南北卡两州房地产执照的金牌经纪王霞(SheAh Zhu)介绍,夏洛特人口增长排名第五,前不久超过旧金山成为全美第15大城市;夏洛特是七家财富500强公司和许多其他大公司的所在地;据《福布斯》(Forbes)报道,夏洛特在最佳商业和职业城市中排名第七,去年在最佳就业城市中排名第五;夏洛特市千禧一代迁居的十大城市之一;是美国创业成本最低的城市之一;美国第二大金融中心。

夏洛特市场主要统计数据

根据Zillow的数据,夏洛特的房价中值是230,300美元(截止2019年9月),租金 中位值是每月 $1,500,去年租金增长了5% 。

最新夏洛特市场活动报告

根据林冠房地产经纪人协会的数据,截至6月6日,夏洛特市场新挂牌房产下降8.8%至1,334,待完成房屋销售增加24.8%至1485,库存下降33.7%至6,921,过去12 个月平均销售价格增加了6.7%。

王霞展望夏洛特市场的未来形势认为——

1. 更多人对郊区和农村的房子有兴趣,在家工作希望有更多前后院和室内空间,
2. 抵押贷款利率处于历史低位,进入房地产市场的兴趣持续增长;
3.零售商铺和酒店受到的冲击最大;
4. 长期的夏季租金将会飙升;
5. 租金可能会保持稳定;
6. 一、二套房购买者推动需求;
7. 美国超级富豪的投资组合中,房地产投资占比平均为28%,建议人们效仿。

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