在北卡做房东——押金返还的学问

很多北卡的小法庭案例处理的都是房东和租客之间的纠纷。其中比较常见的纠纷就是押金的返还。房东希望可以用扣减押金来补偿自己的损失,而房客希望尽可能全数拿回自己的押金。今天,我们就来看看北卡的法律和实践中法官对于押金返还问题的解决有哪些值得房东注意的地方。 (文末有彩蛋哦)

【案例】

贾先生有一套出租房,出租给了一个4口之家,租约为一年,月租金为1500美元。 贾先生收取了1500美金的押金( security deposit),按照合同和法律的要求存在了银行的托管账户里。由于房客后来欠缴房租,贾先生要求租客搬离,并于某月10号解除了租约。贾先生将房子重新上市,在一个月之后重新出租了出去,租金为1550元。为重新上市出租,贾先生花费了800元的广告和中介费用。

贾先生在房客搬离出租房时对房子做了检查,发现房客在居住期间,在多面房间的墙上钉了很多钉子用来悬挂家庭照片和其他的装饰物。房客离开后把钉眼涂抹平整,但是并没有做表面的着色,导致墙上出现多处很明显的斑点和痕迹。贾先生不得已花费1500美元请油漆工重新对墙壁做了粉刷。房客同时在车库的地面上留下了一块面积很大的白色油漆痕迹,无法清理。 同时,租客走时并没有很好地清理房间,很多厨房用具上都留有油渍。 贾先生在写给租客的信中,要求租客支付以下费用并从押金中扣除:

 1) 租客赔付部分墙壁油漆的费用(750)美元用来赔偿房东粉刷墙壁的损失;
 2) 租客赔付车库地面的油漆痕迹150美元;
 3) 租客未清理厨房炉具,清理费用100美元;
 4) 本月1-10号的租金500元。 扣除的费用总计1500美金,和押金相抵,无需返还给租客。租客不服,向法院起诉了房东。

法院判定,墙上的钉眼属于正常的损耗(normal wear and tear),但是车库地面的油漆不属于正常损耗,赔付150美元。支持了未缴10天的租金500美元,但是没有支持清理费用100美元(认为属于正常损耗),判决房东返还850美元,外加诉讼费用。

【律师点评】

根据北卡州的租客押金法(Tenant Security Deposit Act),房东有权收取一定的出租押金来避免一定要通过诉讼来弥补由于租客违约所造成的损失。租客押金法的出台同时也是为了保护租客避免在押金方面受到不公平的对待。

首先,我们先来看一下租客押金法中对于押金收取的规定。

主要条款:

1.押金一定要存放在银行的托管账户中,所存放的银行或者金融机构需要提供储蓄保险。

2.房东需要在租约开始后的30天内通知租客所存放的银行和地址。

3.押金收取的金额取决于租金和租约的长短:

▶周租约:不超过2周的租金;
▶月租约:不超过1.5个月的租金;
▶超过一个月的租约:不超过2个月的租金。

4.房东只能针对法律规定的8项违反合同规定的事项抵扣押金:

▶未支付的租金和水电煤气等欠费;
▶对房屋造成的损害,并且超过了正常的房屋损害(exceeding normal wear and tear),包括对烟雾探测器等装置造成的损害;
▶由于提前解约所产生的损失(不包括由于房东怠于维修导致房屋不适宜居住,房客提前搬走的情况);
▶未支付的账单,导致在出租房上产生了抵押或留置权的情况;
▶由于房客的违约,房东重新出租所花费的费用;
▶驱逐房客后,清理和存放房客的个人物品所花费的费用;
▶法庭费用;
▶租约滞纳金(late fees)和其他行政费用(administrative fees)(合同约定且符合GS42-46)的要求。

5.押金的返还: 在租约结束后的30天内,房东需要计算押金的扣减情况,向房客说明扣减事项,并返还剩余的押金。如果30天内不能认定损失的数目,房东在30天内可以出具阶段性的扣减事项说明,并在60天内完成最终的报告并返还剩余押金。

6.租客的救济方式: 针对房东是否有主观上故意违反押金法的规定,从而违反了公平交易的公共政策的不同,租客的救济方式和可能得到的赔偿程度也有所不同。 根据Neil案的原则:

▶如果租客对于房东扣减的数目不服,提起诉讼后,法官来决定实际应当扣减的事项,并裁决房东扣减的数目是否符合法律要求。法官决定实际的应扣减数目后,房东需要返还给房客剩余的押金。
▶如果房东故意违法押金法的规定,那么租客可以要求全部押金返还,而且可以不考虑房东合法的对于扣减事项的主张。并且可以要求房东承担租客起诉的律师费用。如果由于故意违法押金法导致租客产生损失,房东也需要赔偿该损失的费用。

【案例分析】

上面案例中,贾先生就一年的租约,收取了一个月的租金,并存放在了银行的托管账户中,符合押金法对于收取方面的要求。

押金返还方面,贾先生和房客双方争议的焦点集中在什么是“正常损耗” (normal wear and tear)。

实践中关于什么是正常损耗,主要取决于法官对于案件的经验常识的判断,并没有一刀切的标准。但是本案中折射出来的一些现象,可以供房东们参考。房客在墙上悬挂物品留下的痕迹,即便房东重新粉刷了墙壁,如果房客做了相应的“涂抹平整”的工作,即使没有在表面涂色(touch up),也不应属于超过正常损耗的部分。但是对于遗留在地面(或者地毯)上大面积的明显的污渍油迹,法官倾向于认定为超过正常损耗的范围。本案中,法官也认定车库地面的油污,租客应当赔偿。 另外,房间内的炉具或者其他家电上有一定的日常使用的油渍,除非达到非常严重的程度,无法彻底清理掉,否则房东不应该扣减押金来支付租客搬出后的房屋清洁费用。

针对类似本案的情况,律师建议房东们其实可以采取以下的诉讼策略,实践中会最大限度的弥补自己的损失:

1)由于法官对于认定“超过正常损耗”的标准不明确,从这个角度向房客主张抵扣押金,通常无法与租客达到一致意见,可能导致对簿公堂的情况,且实际诉讼的结果取决于法官的经验认定,不确定性较大。

2)如果出现租客提前解约的情况,房东可以主张如下费用来抵扣押金:

a.由于提前解约所产生的损失, 例如,剩余租约期间的租金损失。本案中,贾先生的房屋在租客提前解约后空置了一个月,该月的租金可以主张为房东的损失,由房客来支付,并可以从押金中扣减。
b.由于房客的违约,房东重新出租所花费的费用。本案中,贾先生重新出租花费了800美元,可以主张从押金中扣减。

3)如果房客未能按时支付房租,导致被驱赶,在房东拿到“占有令状”(writ of possession)后,如果租客搬走后,留有大量的物品在房间里,房东清理和储存该个人物品的费用,都可以主张从押金中扣减。

本案中,贾先生如果采纳上述策略,可以在给租客的押金返还报告中增加如下扣减事项,合法的主张对租客提前解约所产生损失的赔偿,并可以直接用押金来抵扣:

1) 租客提前解约房屋空置的一个月租约1500美元; 

2) 房屋重新出租的费用800美元。

注意所有的押金抵扣事项,必须在给租客的报告(accounting report)中明确的写出来。没有包括在报告中的内容,如果在诉讼中,房东作为被告首次提起(且没有反诉是由),因为事先没有通知给租客,实践中很可能得不到法官的支持。

【文末彩蛋】

有关拿到占有令状后,驱赶租客以及处理租客遗留物品的部分,这里也给房东们简要介绍一些相关的要点:

在拿到驱逐令后(writ of possession), 法警(sheriff)会通知房客和房东,在法警在场的情况下,监督租客搬离房产。如果此时,租客无法当天移除自己的个人物品,法警可以把物品移除到仓储公司,并要求房东预付移除的费用和一个月的仓储费用。法警随后会将该笔费用记录在案,房东可以将此笔费用从押金中扣减,或者要求租客另行赔偿。

另外一种情形是,租客当天无法搬离所有的物品,需要2-3天的时间来安排卡车和搬家公司。房东也不愿意预付物品的清理和仓储费用,且不知道该笔费用将来是否可以拿回。法律规定此时,房东可以有如下选择:

1)可以请求法警将房屋上锁,把房客的物品锁在房间内。此时,房东此时不能随意丢弃租客的物品,也不能变卖用来冲抵未缴的房租。

2)房客有权在接下来的7天内,在约定的时间,进入到房屋内领取自己的物品。房东在7天内可以将物品移除到仓储公司或者留在房间内等待领取。

3)7天后,如果房客没有领取走,房东可以在通知房客后自行处理租客遗留的财物,可以丢弃、出售或者赠与。如果出售财物,需要通知租客,并记录出售的金额。租客可以在出售前领回自己的财物。

4)如果物品的价值少于500美元,房客需要在5天内领取自己的物品。

【下期预告】

下期王律师会和大家聊一聊在北卡夫妻一方或联名共同持有财产,在财产买卖、婚姻财产分配以及财产继承方面的法律规定,敬请期待。

王律师随时欢迎你提出在工作、生活中碰到的法律问题。她的电话、邮箱详见文首的专题名片。

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