老司机教你如何在北卡购买首套房,房产、贷款、法务一站式指南,听众提问引出一位神秘嘉宾

当日的讲堂设在北卡中央大学法学院模拟法庭。

【特约作者MIRA LIN报道】住房,与我们生活息息相关,也是我们华人心中一处情结,梦想家园,安居乐业。2019年12月7日,参加了首套房知识讲座,听各位大神的经验分享,获益良多,在此把这知识点分享给大家。

讲座由三角区知名主持人、刘广亚律师的助理周薇穿针引线。在听众提问环节,问题涉及到税务方面的法律规定,主讲人和主持人邀请藏在听众席上的一位神秘嘉宾到讲台上解答。预先筹划的由北卡房地产经纪“一哥”姚承伟、资深贷款专家Tony 谢、双料博士律师刘广亚的一站式知识讲座,现场加载了税务内容。

他们都说了些什么?听众最关心哪些问题?神秘嘉宾是谁?有请——

————购房流程————

首先出场的是北卡房地产老大姚承伟(Tony Yao),个人住房交易量自2006年至今有1300多笔,即平均每3.5天过户一套房。他所创办的CHK REALTY 是整个北卡最大的华人房地产公司。

如此成功的经纪人,必定有他过人之处,我们来听听他的购房流程吧——

备注:别以为买房过程都是一样哦,凡是有“✔”段落都是老姚及团队贴心增值服务的【Yao‘s Style】

1)✔与客户沟通Communicate ✔

A.注重初次会面,了解客户细节,如购房用途,预算资金,以及家庭人口结构以及家庭未来计划等;

B.区位图的应用,通过简单画图,介绍三角区主要设施及环境,从而获知客人地域倾向和通勤范围等;

C.实地考察,对于不熟悉三角区的客人,会提前带他们四周转转,从而让他们对整个大环境有大致了解;对于熟悉三角区的客人,则重点带他们到有兴趣的小区或区位转,让客人有直观了解。

2)推荐房源

根据对客户的需求,为客户在房产信息平台(multiple listing service,简称MLS 注1)上筛选条件,为客户推送房源。

注1:与国内各房产公司各自独立不同,这边所有挂牌房地产公司,所有房源信息都会放在MLS上(只有在职注册的执照经纪人才能有权限进入系统),包括过往所有交易记录都会保留。这种所有信息公开的系统,确保了本地房产交易市场的公平与健康发展。

3)✔看房子Showing ✔

锁定范围后就能关注房子了。从一开始看较多各种房型的房子,到逐步熟悉客户实际需求,锁定房型。在看房过程中,对比起买家可能只关注自身使用需求方面,老姚会更关注以下:

A.注重布局合理性,比如房型实用率如何,是否存在浪费面积的区域;或者对于4000尺的房子,干货储藏室(Pantry)是否够大,等等。

B.关注细节,并提出可能存在的问题,例如:

– 房子外观,看屋顶外墙新旧,屋边地形(排水是否及时),住屋周边是否有大树等;

– 房子内部,墙身是否有裂缝,天花板是否有水痕,台阶高度是否符合人体尺寸等;

– 结构、地基是否平,是否有裂缝,有没沉降,地下空间(Crawl space)有没积水;

– 周边,是否有市政设施地役权(Utility Easement),是否有信号塔,是否在机场噪音区,包括以后所在区域是否会有较大规划变动。

C.建议可升级的部分并提供升级价格范围。

4)购房Process

遇到心仪房子后,还未这么快进入购买流程哦。很重要的一环是市场对比分析(comparative market analysis, 简称CMA),利用前面提到MLS保存最全面的交易信息的有点,对目标房源与周边近期成交的类似房源进行对比,从而得出一个合理的出价范围。此外,在提交出价文件之前,经纪人还会做一定的搜索调查,看看有什么是非必须披露 (Non-material facts)但可能对买家又十分重要的信息,比如该房子所处的学校如何, 是否靠近议员,甚至前业主是否牵涉命案,该小区是否有强奸案发生,等等。

在一切清晰明了买家愿意出价后,才正式进入购房文件的环节。

✔现在很多中低价位的房子都普遍存在多个买家出价(Multi-offer)的现象。因此,在准备出价文件(offer)前,积极与对方经纪人沟通,尽可能地了解卖家需求,对成功赢得房子有好大帮助哦 (小Tips, 除了价格,会有很多个人因素左右卖家的决定,例如搬迁日期)✔

达成合同后,就是要走贷款(现金卖家除外)和过户的流程啦。

5)老姚回答了几个大家比较关心的问题

1-现在入手买房是否好时机?

老姚没有一刀切的说YES OR NO,他举例个例子,以下是老姚原话:

“我有个客人,在07年签约了一个37万的房子,但因某些原因而没买房子,当时还不知道经济危机会道来。后来2011年有需要买了房子,4年时间,便宜了好几万。的确从数目上是省了好几万,不过这几年租金也花了好几万。”

2-新房二手房哪个好?

简单来说,看个人喜好。对于二手房,所有已经是现成的,小区也相对成熟。在选购方面,直观看出是否适合;而对于新房子,完全是另一种体验。因为是楼花,仅凭样板房+图纸+对开发商的信任+个人想象而决定买房。所以在买之前看看已经建成的房子质量,签约选地时一定要去现场实体感觉,不能单凭图纸。例如有些地块虽然面积很大,但是地形坡度也大,利用率不高。

敲黑板:

不能尽信开发商的现场经纪人(on site agent)的说话。老姚举了个例子,“我有个客人,在选地时,看到后院有一大片开阔绿地,开发商经纪人说,这是片大绿地。猜猜实际是什么?原来是地下天然气管道以及其地役权(Gas Line Easement)。”

3-新房子,住屋检查(Home Inspection)需要吗?

很多人都疑惑,既然是新房子,是否还需要花好几百来做住屋检查呢?答案是“非常需要”。即使是新房,也不能保障完全没问题。老姚见过某些新房的房检报告,有屋顶或者桁架(trusses)有问题的,也有出现霉(mold)等其他问题。

————房贷相关————

接下来出场的是纵横北卡房地产投资/贷款领域二十多年、精通贷款业务的Tony 谢,所创办的Crossover Lending是名列前茅的贷款公司。Tony 谢从贷款要求与注意事项,以及北卡房产投资来为我们介绍。

备注:凡是有“✔”段落都是Tony Xie 有用的【Xie’s Tips】

1)贷款资格

超过90%以贷款都是由FNMA (Fannie Mae)或FMCC (Freddie Mac) 监管,两者机构对比可看链接(https://www.diffen.com/difference/Fannie_Mae_vs_Freddie_Mac)。对于贷款机构,最关注的是未来的还款能力,所以他们在乎的是当下是否有稳定、固定、可预估的收入,而过去历史仅供参考。评估贷款资格,归纳为2223原则,就是需要有:

▶2 年工作经历(Work History),并假设能持续3年以上;
▶对于毕业生,如果工作与专业相关且工作是定薪W2,毕业工作后即能办理贷款;
▶对于自雇人士,不固定薪水(Commission Base),1099税单,则需要2年报税收入取平均值,并且2年需要在同一公司同一地域工作;
▶2年信用历史(Credit History),并且信用分在620以上;
▶最好2条或以上交易线 (Trade Line,包括信用卡,及车贷等);
▶2年居住历史。

由于贷款银行需要从IRS获取真实的收入数据。因此办理贷款须要有报税记录。

2)首付与贷款额度

具备贷款资格后,具体能贷多少,由月收入决定。一般来说,每月支出不能超过每月收入42%,支出包括本息地税和保险(Principle+Interest+Tax+Insurance)+HOA(业委会管理费)+其他月供(车贷,学生贷款等,及所有信用卡最低还款额之和)。

那怎样通过收入大约估算自己的贷款额度呢?(数学达人请自行绕过)

备注 *小编试着演算,具体贷款额度以贷款代理提供为主*

假设:月收入$4000, 贷款年限为30年,因此每月最大月供值为$4000*42%= $1680,需贷款房子的地税T= $2400/年,住屋保险I = $ 600 /年,

物管HOA =$ 100 /月,信用卡最低还款额之和 C = $ 100/月,没有其他贷款——

1680 = P+I + T + I + HOA + C= P + I + 2400/12 + 600/12 + 100 +100= PI + 450

本息(PI) = 1680 – 450 = 1230

由于每期还款PI值都在变,过于复杂,因此采用简单化模型——

假定每期还款的本金:利息=1 : 1.2;P + 1.2P = 1230, 每期固定本金P = $560,共360期,预估总贷款额 L = 560 x 360 = 20万。

那有朋友问, 我理想的房子价位在30万左右,怎么办呀?只能想办法增加首付,或者提前增加每月收入。

需注意的是,现金收入不能当作首付部分哦 ✔(后面会提到,现金入账必须提前60天。)

对于自住房,关于首付,FNMA&FMCC规定最低首付5%。对于首次自住房(过去3年没有买自住房),最低可3.75%首付。不过所有低于20%的贷款,都需要另外加付抵押保费保险(MPI, Mortgage Premium Insurance), 因应贷款额度,从每个月多付一百多不等。

对于投资房,首付至少20%。25%以上首付的,能享用利率优惠,最多可降低0.5%哦 ✔

3)✔办理贷款注意事项 ✔

要做(Dos)

-保持银行账号数目需清晰明了。所有现金入账、汇款资金或者赠与,需提前至少60天完成,已确保提交给银行审批的银行账单整洁清晰。(银行只看过去60天的账户明细)

-建议购房支付订金的账户与有资金汇入的账户分开。

别做(Dons)

迟付信用卡,会使信用分一次下降60。

欠债,被追款,会使信用分一次下降80-100。

4)现场问答

现场观众对于贷款部分比较关注,较多提问,现摘录部分让大家了解:

Q:贷款身份有限制吗?

A: FNMA和FMCC基本不会受理F1与J1。对于持OPT,根据具体情况,Crossover Lending的其中一个合作借贷机构(Lender)能受理。一般学生签证,可以尝试State Credit Union,也就是我们说的信用合作社。

Q:家人赠与有什么限制吗?

A:对于自住房,首付(Down Payment)是可以接受赠与的。只需要提供赠予信函(Gift letter)。

Q:自住房与投资房的贷款区别

A:自住房利息相对优惠,首付也放宽。不过会要求在过户后60天内搬进。至于购买自住房一年后,可否再购置另一套自住房,在理由充分恰当的前提下是可以的。自住房定义就是每天要回的住所(Daily Commute), 如果因为工作变迁或者家庭原因而搬家,理由是正当成立的。

对于住屋类型,作为自住房,独栋(Detached, 或俗称Single Family)、连排 (Townhome or Townhouse) 或公寓 (Condo),贷款没限制;但是对于投资房,借贷机构基本不会接受公寓的。

Q:夫妻贷款,贷款人需要双方吗?

A:若单方能负担贷款要求,不建议同时写双方作贷款申请人,因为会限制日后贷款机会(每个人名下最多能同时贷10个房产)。当然,在地契上是建议写夫妻双方名字。

5)北卡房产投资

A.为什么要选择房地产投资?

对于大多数人,投资基本分三类,搞生意+炒股票+买房子。生意前期投入比较大,也需要经营策略后期投入;基金股票需要有一定的金融敏感度和对财经的分析能力;而房地产是比较好入手,并且保本抗通胀的最好投资方式。

B.为什么要在北卡投资?

北卡人口在过去8年持续高速增长,平均每年净增长人口10万人。其中,约66%人口为外州迁入人口 (佛罗里达迁入北卡人数最多,其次是纽约)。估计未来10年还会保持10%的增长率。持续增长的人口是房产刚需的保证。此外,北卡州在全美人口以及GDP排行都是第九,意味着经济水平与人口水平持平,达到健康平衡。

C.为什么要贷款投资?

-利用杠杆赚钱。投资看中的是回报,贷款相当于借别人的钱赚钱。

-抗通胀。试想下,假如现在月供$1500,30年后月供也是$1500,要知道,年通胀率大概3%。粗略计算下, 到时的$1500, 大概是现在的$600。想想也开心。

————购房法务————

交易的重点当然是过户律师,帮你在政府网上登记,这个交易才完美结束。下面是凯瑞市议员+双博士的刘广亚(Ya Liu)介绍与过户相关的法务。

备注:凡是有“✔”段落都是Ya Liu 的经验见解【Ya’s Idea】

1)过户律师的作用

▶作为第三方的过户律师,能中立地确保买卖双方利益

– 帮买家调查住屋产权,调查产权(Title search),确保产权干净没问题;

– 购房款汇入存在信托账户(Trust Account),在成功过户后,律师才会将钱汇出;

– 所有文件房款收齐后才会安排过户手续,对买卖双方都由保障。

▶计算所有金额款项并分配,所有进来的钱,一分不剩的按合同规定分配到需要的人。

2)过户律师非常重要 ✔

– 唯有律师可以证明产权是没有缺陷的 (Certify title no defect);

– 律师通过查阅产权设计的各种数据库,来保证产权无争议和无任何缺陷,从而保证买家的权益,避免不必要的损失。

Ya Liu 举例,在某次产权调查过程中,她发现卖家欠IRS 5万,因此税局IRS在房子放置了抵押权(Lien)。因此,在做过户结算时,律师会扣掉卖家5万,并付清IRS,以确保房子产权的干净。

3)建议买产权保险

能保障买家拥有房产过程中,完全拥有产权。即使出现律师发现不了的非公开产权持有人,需要打官司,产权保险会替买家出律师费。哪怕万一官司输掉房子没了,保险会赔偿买家当时的购房金额。

4)关于产权拥有者

期间,有朋友问,是否需要在地契上加上子女名字。我们能理解希望将房产留给子女,不过Ya Liu不建议直接把儿女名字写进房产证,避免以后卖房子需要多方产权人签名而出现不必要的麻烦。她建议,可以通过遗嘱(will)或信托( trust )的形式将房子留给儿女。

————相关税务————

最后,怎能少了每年至少一见的税务师呢。现场也有不少提问涉及到税务,于是主讲人和主持人请一直坐在听众席上的朱明君会计师来解答(注册会计师朱明君,有十余年的会计/税务丰富经验,服务于公司和个人)。

备注:凡是有“✔”段落都是明君的见解【Jun’s Thought】

1)贷款利息抵扣

买房贷款利息属于扣除项目( Items deduction)之一,贷款利息能否抵扣取决于扣除总额( total items deduction)是否高于标准抵扣额(standard deduction)。2019年夫妻联合报税的标准抵扣额(standard deduction)是$24,400 ;单身减半。

2)资本收益税(Capital Gain Tax)

– 自住房出售的所得收益(Capital gain),如满足免税条件(拥有房产;过去5年中住满2年),夫妻联合报税免税收益额可达 $50万,单身则$25万(出售房产利润在$25万之内不用纳税)。

– 投资房出售时,若有长期资本收益(Long-term Capital gain,大于一年),一般会被预扣 15%。第二年报税时,会根据报税者总的应税收入的高低,确定税率,多退少补。

3)出租投资房租金抵扣

✔精明的房东看过来

– 出租房可减费用包括广告、用车和出差费用,卫生清洁,修理维护,折旧,管理费,佣金,保险,贷款利息,律师/专业人士费用,地产税,水电费等。

– 出租房的维护费用,一般都可以抵扣(deduct)。一般买的小工具(低于500美金),专门用于房子维修的,也可直接deduct。但是工具金额过高,可使用多年的,需要分摊多年。✔

主讲人与主持人周薇

【作者寄语】

房地产行业所涉及的面既广又深,可谓易入难精。作为消费者,选择一位专业负责的经纪人,真的能省下许多精力与时间;在日常生活,多听听有识之士的经验分享,能少走点弯路哦。

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