美国新移民生活之贷款买房攻略

■作者:Vera Chang 2023年6月2日

最近几年,出于各种各样的原因,很多国内的小伙伴都携家带口走上了移民的道路。不管身在何处,安居乐业都是我们文化中最根深蒂固的追求。

可是在美国,新移民要想贷款买房,通常情况下,不经历一番波折和等待是很难马上就实现的。不过Vera今天就要吐血大放送,跟大家分享一些落地就能贷款买房的不寻常的道路。

首先,我们来总结下银行在审批贷款时需要考量的几大要素:收入(包括历史、和未来的稳定性)、资产、信用记录。

如果你刚落地美国就有跟背景相关的工作(收入)、有首付(资产)、有信用记录,恭喜,你可以申请普通查收入贷款,享受跟美国人同等条件,并且接下来的内容可以略过。

但新移民中,绝大多数是没有美国收入或/和 信用记录的、一切从零开始的人群。这就造成了市面上90%的自住房贷款项目,新移民是不能申请的(投资房我们今后会做另外的分析)。那我们现在就来讲一讲剩下的10%的选择。

方法一,完全不需要美国收入和信用历史的贷款项目

听上去貌似不合常理呀,可是就有这样的贷款项目存在,比如GMCC的universe项目就是针对既没有收入,又没有信用历史的贷款人,特别是新移民和留学生。申请条件简单到只需要准备好首付款(40%以上+过户费用)就可以,插句题外话,这类贷款项目的申请人还可以是外国人,准新移民等。

请看下面我司制作的很接地气的广告:

这个项目可以说是非常贴心了,可惜目前只有加州 CA,德州 TX, 乔治亚州 GA, 内达华州 NV,麻州 MA等的部分郡可以做,大多数州暂时还没有开展。

听完是不是有一丝丝心塞,but,别灰心,这个只是适合新移民10%的项目中的1%,我们还有9%的方法。

方法二,不需要美国收入,但是需要信用历史的贷款项目

但是这类贷款项目的痛点在于,怎么满足信用历史的要求。

众所周知,美国的信用历史是非常重要的,除了方法一介绍的项目外,正常情况下所有的贷款项目不光是对信用分,还对信用记录的长度也有非常具体的要求,这就尴尬了,即使新移民登陆的第一天就拿到社会安全号码(类似国内身份证号),开始申请信用卡,并成功,并开始保持良好的还款记录,在这种best scenario下,也需要少则1年,多则2年的时间才能满足这些贷款项目的要求。

既然不能缩短整个过程的时间,那我们能不能把开始的时间点提前呢?

Bingo,那就在开始办理移民的同时或之前开始申请美国的信用卡吧,这里大家可以自行Google或ChatGPT,Vera不做任何开卡建议,除了顺手为老东家第一资本Capital One打个广告:

“国内的小伙伴可以先申请ITIN(Individual Taxpayer Identification Number),然后用ITIN申请Capital One的美国押金信用卡(Secured Credit Card)。”

一旦有了信用历史:至少2张卡,每张卡1年以上(每个项目要求不同,需要具体仔细贷款顾问,比如Vera)即使你刚落地美国,市面上9%的项目大门也都将向您敞开。

至于说哪些项目,这里可以简单举几个例子,比如,

(1)【重磅推荐】完全不需要收入的项目,首付只需要25%,没有提前还款罚金,利率7.5%(APR 7.75%)的项目(6/2/2023);

(2)如果资金充裕,还有可以把资金折算成收入的项目

方法三,在国内就可以申请的外国人贷款

其实很多小伙伴有个误区,是不是最好等我到了美国才能贷款,非也非也,就像Vera在方法一提了一嘴的外国人贷款项目,只要你有未过期的旅游签证,我们就有很多可供选择的贷款项目。而且外国人贷款比没有信用历史的绿卡持有者贷款要方便快捷很多!

外国人可以购买度假屋,也可以购买投资房(出租屋)。头一两年出租,等落地之后就可以用来自住。

如果是办理外国人买投资房项目,通常都有提前还款罚金,1年到5年不等,如果你准备1-2年登陆,可以选择提前还款罚期短一些的,这样等将来时机成熟(有了收入、信用历史建立起来之后),可以将利率较高的外国人贷款项目重新贷款成低利率的普通贷款。

以上三种方法适用于有贷款需求的新移民,但其实很多新移民在登陆美国之前都做了充分的准备,都有能力全款买下自己心仪的房子,等时机成熟才把这部分资金做cash out refinance拿出来作为它用,这也未尝不是一个很好的解决方案。

总之一句话,新移民开始安居乐业的新生活,其实并不是一件很困难的事情,只需要多一些准备,多找Vera聊一聊,你总能发现适合你的贷款方案。

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