RTP地区的房价还会涨吗?(之一)

撰稿:Valerie Chang (房产经纪,eXp房产公司OTM团队)

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供求关系是影响房价的决定性因素,具体请看我们上一期节目:影响房价的因素。今天我们就从供求关系的角度来聊一下RTP地区的房价变化。

我们采用如下指标表示供应与需求:

Homes for sale:在售房产,指的是活跃房产,未签订买卖合同的房产。在本视频中,涵盖了所有价格区间,所有房产类型(独立屋、联排别墅、公寓等)以及所有建筑类型(再售和新房)的房产。

Monthly supply of homes for sale:月度供应量,指的是现有活跃房产在目前的销售速度下,完全售出需要几个月。该数据越小,房子售出的越快,房价越有可能上涨。根据历史记录,该数据为6时会导致房价适度上涨,越小会推动房价更快上涨。

人口或人口变化率作为需求的指标。

1,房屋供应

图1 维克县、达勒姆县、查塔姆县和整个北卡三角地区的近10年的活跃房产数量变化(本数据包括所有房屋类型,包括二手房和新建房)

从图1可见,无论维克县、达勒姆县、查塔姆县还是整个三角区区,活跃房产的库存量都在持续下降,在2022年春季降到了最低,然后开始上升,到2023年10月份,维克县活跃房产库存量:2378套,德汉姆县:577套,查塔姆县:301套,整个三角区区:6505套。

从图2 可见,从2013年1月份以来,月度供应量持续下降,中间有波动,但下降的趋势一直持续到2022年春季左右。其中查塔姆县的月度供应量在2015年一月份左右开始低于6,整个三角地区在2013年8月份左右开始低于6,维克县在2013年以前就开始低于6,而达勒姆县在2013年以前曾低于6,2013年稍有波动,但基本维持小于6的趋势。

图2 10年内RTP地区所有房屋月度供应量变化情况

在2022年第一个季度月度供应量达到新低之后,开始回升,这和房价上升,卖家愿意出售以及新住房出现有关。2023年10月,整个三角区月度库存量为2.2,维克县和达勒姆县为1.8,查塔姆县为3.2。

2,人口变化

图3 2000和2022年罗利市、维克县、罗利-凯瑞大都会统计区和罗利-凯瑞-达勒姆大都会统计区人口变化

从图3可见,从2000年到2022年,罗利市人口从27万6千人增加到了59万7千七百多人,增加了116%;维克县人口627846增加到了1173103人,增加了86.8%,罗利凯瑞大都会区人口则从804K增加到了1.481M,而罗利-凯瑞-达勒姆大都会区人口则从1.17M增加到了2.14M,增加了70%。

再以维克县为例看一下2010年以来的人口变化。

图4 维克县从2010年至今人口变化图

从图4可见,维克县的人口持续增长,2023年比2022年人口增长了1.94%,比2010年增长了32.96%, 平均年增长率为2.6%左右。截止2023年,维克县人口预计将达到120万人。

3,价格变化轨迹与趋势

图5 RTP地区、维克县、达勒姆县和查塔县2010年来房产单位平方英呎售价变化图

从图5可见,无论RTP地区、维克县、达勒姆县还是查塔县,房产单位平方英尺售价都是持续上升,有小幅波动,但上升趋势与房产库存和人口增长的关系即供求关系的变化相一致。在2022年达到一个小高峰,和当时库存达到最低互相影响和印证。之后库存增加,人口增速平稳,在1.9%左右,价格增幅有所下降。到2023年10月份,整个RTP地区单位平方英尺售价$217,维克县$233,达勒姆县$266,查塔姆县$255。

这就证明了供求关系对房价的影响。那么在如今月度库存量小于2.5,RTP地区人口持续增加的情况下,RTP地区的房价会如何变化呢?

关于其他因素影响,我们下回分解。

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