利息升到6%, RTP房价会跌吗?

■ABLE LI  房市析说 2022-05-10

几点说明

原始数据均来自TMLS, 不包括发生在TMLS之外的房产交易。

每月简报是基于上个月最后一天的TMLS数据分析的。

所有的文字和数据分析均为我个人观点。

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2022年四月RTP房市简报

01. 概述

美联储按预期加息了,虽然幅度低于预期,但还是足以把房贷利息提高到6%以上。那么近期RTP的房价会跌吗?目前看不会。

进入2022年四月,第二个季度的第一个月,目前为止无论是成交量还是中位售价还都是遵循往年的规律。如果按去年的走势,五月过户量会明显增长,中位售价也会有大约5%的增长。

房价继续以每月大约5%的速度上涨,值得注意的是在市天数缩短到了10天,比上月少了3天,减少了25%。说明房源问题没有缓解。还是明显的卖方市场。

加价幅度已经远远高于去年七月的最高水平

学区房加价情况开始进入白热化。看看cary, chapel hill, Apex, 和Holly Spring!!! 目不忍睹。注意表中列出的是整个城市范围的平均加价幅度。有些热点小区的个案会更加离谱。

本月的成交量为3622,比去年同期微减了2.42%,和上个月基本持平。中位售价为414K, 同比上涨25.49%,环比上升4.81%。可以看出价格上涨的趋势并未减缓。新屋销量为819, 同比下降了0.49%,环比下降了4.77%。而在市天数为10天,同比下降31.08%, 环比减少了25.25%。说明房源又开始紧张了。

去年同期比较

02. 房屋成交量

本月成交量同比相差无几。周边城市的成交量要比中心城市活跃

Raleigh,Durham, Cary, Chapel Hill 和Apex的交易金额占整个交易量的一半。

03. 中位售价

本月的中位售价比去年同期上涨了25.49%。

独立屋的中位售价从2021年七月达到高点后一度下降,十月以后又回到七月的水平,2022年一月更略低于去年十二月。三月的中位价跳升至$413K,比去年同期上涨23.68%,四月为430k,继续保持大幅上涨趋势。

而联排屋则继续一年以来的平稳涨幅。四月联排屋中位售价为370K,比去年同期上升29.45%(深蓝色为独立屋,浅蓝色为联排屋)

04. RTP周边城市新屋销售

(由于很多新屋是期房,需要大约六个月左右的建造时间,所以现在新屋交付可能反映的是去年八,九月份成交的情况。)

本月月新房的交付量为819, 和去年同期基本保持同样水平。除了部分边缘城市外,传统热点城市的新房交付量均呈现大幅减少。各个建商,无论大小都出现不同程度的供应链问题。预计新房延期交付的现象也不会有多少缓解。

比较去年同期,新房的中位售价大幅提升

05. 二手房销售

由于中位售价大幅提高,尽管交易量同比相同,交易金额同比大幅升高。

06. 部分小区详情

下表为部分RTP地区本月月份交易最活跃的小区。

下图是各个小区不同户型的中位售价(仅供参考)。

07. 库存

本月库存为2155,比上个月增加了27.29%。房源增多并不意味着市场房源紧张的情况一定可以得到缓解。因为需求也大幅提高。下表是各个城市的详细情况,可以看出Raleigh, Cary, Apex, Chapel, Fuquay varina, Clayton等传统热点城市的房源还是相当紧俏,一个星期左右。而有些大家熟悉的城市,像Morrisville, Holly Springs甚至没出现在表中。

下表列出了部分小区的库存情况

08. 买房要加价多少

最近经常被问到到底要加价多少?

房价是房屋交易中最重要的因素之一。由于房市火爆,房源紧张,加价变成了抢房的一个重要手段。到底买到房的人都加了多少?

下图是RTP中心城市2021年一月到现在独立屋和联排平均加价走势。可以看到无论市独立屋还是联排屋的加价幅度又开始上涨。独立屋的平均加价已经超过了去年七月的最高水平。新的一轮抢房热潮已经开始。

(请大家千万不要误解,这里说的是加价幅度,不是房价。整个RTP的竞价趋势有所缓解,但加价幅度还是不小。)

下面是本月成交房屋的加价情况。

下表是部分小区的成交加价情况(仅供参考)。

09. 关于出租市场

(由于MLS的出租数据比较少,大部分房东由zillow。这里的分析会有局限性。仅供参考)

本月月出租量略有,出租价格小幅回落。

下图是RTP 部分城市最近90天的出租情况。

下期(37)预告

RTP Hotspot 27519  zipcode 分析

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